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​ 火狐体育永久入口:中报点评05 保利置业:拿地仍然积极三条红线指标有待改善

  原标题:中报点评05 保利置业:拿地仍然积极,三条红线上半年保利置业实现全口径合约销售金额165亿元,合约销售面积86.2万平方米,分别同比减少47.3%和51.9%。

  2022上半年保利置业实现全口径合约销售金额165亿元,合约销售面积86.2万平方米,分别同比减少47.3%和51.9%。从年初提出的全年销售规模650亿元的目标来看,保利置业上半年仅完成了年度目标的25%,完成年度目标的压力较大。由于新贡献销售的5个城市中有3个销售规模不到1亿元,再加上行业下行的影响,因此单城市产能同比大幅减少了47.4%至5.49亿元。整体来看,单城市产能有待提高。

  【拿地仍然较为积极,聚焦一二线上半年保利置业新增土储建面78.4万平方米,拿地总价146.6亿元,新增土储建面同比减少1%,首次进入常熟。2017年以来每年的拿地销售建面比都大于1,即使是在销售承压的2022上半年也达到了0.91。截至2022年中期,保利置业的总土储建面为2074万平方米,相较于期初减少了8.4%,其中在一二线元/平方米,相较于期初继续提高了8%,可能会受到一二线城市限价的影响。【营业收入同比大幅增长,净利率长期低于行业平均水平】

  2022上半年保利置业的营业收入同比大幅增长了58.15%至222.58亿港元,毛利率28.3%,净利率6.8%。整体来看毛利率仍然处于行业较高的水平,净利率及归母净利率则长期低于行业平均水平,费用管控等方面需要加强。未来随着低毛利率项目的逐步结转,其盈利率水平受到的压力或将更大。【现金短债比有所改善,三条红线年中期,保利置业持有现金相较于期初增加了10.86%至405.76亿港元,非受限现金短债比1.75,相较于期初提高了0.19,短期的债务压力相对较小。但是企业的净负债率相较于期初却提高了6.7个百分点至110.5%,剔除预收后的资产负债率也提高了0.1个百分点至74.5%。因此2022年中期保利置业在三条红线方面仍然触及两条红线,保持橙档水平不变,未来需优化财务结构。

  2022上半年保利置业实现全口径合约销售金额165亿元,合约销售面积86.2万平方米,分别同比减少47.3%和51.9%。从年初提出的全年销售规模650亿元的目标来看,

  。在销售规模承压的情况下,保利置业保持着较大的回款力度,回笼金额162亿元,同比减少39%,相对合约销售的跌幅有所收窄,回笼率达到98%。

  从销售金额的城市分布来看,2022上半年销售金额贡献最大的城市是广州,其次则是宁波、苏州、南宁、济南等城市。由于企业新贡献销售的5个城市中有3个城市的销售规模不到1亿元,再加上行业下行的影响,因此单城市产能同比大幅减少了47.4%至5.49亿元,城市深耕有待加强。从销售金额的城市能级分布来看,保利置业在2022上半年的销售仍主要集中在一二线个百分点。与之相对应的是,企业在三四线%。不过由于保利置业的投资重心仍然在一二线城市,因此未来企业在一二线城市的销售占比仍将继续占主导地位。

  从销售金额的区域分布来看,2022上半年销售金额贡献最大的区域仍是长三角地区。

  虽然上半年受到了疫情的影响,但是企业在长三角的销售规模仍然达到了72.66亿元,占比为44.0%,相较于2021年提升了10个百分点。在行业下行的背景下,保利置业深耕的长三角区域是企业业绩的重要支撑,上半年首次开盘的7个项目中就有6个位于这个区域。

  此外,由于近几年保利置业加大在珠三角区域的布局力度,2022上半年企业在珠三角区域的销售占比达到了18%,在各大区中排在第二,未来有可能成为企业新的增长极。

  总土储集中于一二线个项目,分布在宁波、济南、上海和常熟四个城市,其中常熟是首次进入。上半年新增土储建面78.4万平方米,拿地总价为146.6亿元,新增土储建面同比减少1%。值得注意的是,近几年保利置业的拿地力度都相对较大,2017年以来每年的拿地销售建面比都大于1,即使是在销售承压的2022上半年也达到了0.91。此外,上半年保利置业新增土储的权益比例为100%,相较于2021年的75%有大幅提高。

  ,相较于2021年提升了40个百分点,主要是因为在行业下行的背景下,继续深耕大本营地区可以有效地降低风险;同时由于长三角地区内的城市经济发展水平都相对较高,居民强大的购买力在一定程度上也能够保证企业的销售稳定。在城市能级方面,由于上半年保利置业主要在宁波进行拿地,因此企业在二线个百分点。

  截至2022年中期,保利置业的总土储建面为2074万平方米,相较于期初减少了8.4%,其中在建面积1151万平方米,占比达到55%,相较于期初减少了1个百分点,企业仍然保持较快的项目开发速度。从土地分布来看,2021年中期保利置业的土地储备中一二线元/平方米,相较于期初继续提高了8%,

  。整体看来,虽然充足的土地储备可以满足保利置业2025年千亿目标的需要,但是当前房地产行业低迷的现状仍然给企业的发展带来了重重挑战,

  2022上半年保利置业的营业收入同比大幅增长了58.15%至222.58亿港元,毛利率相较于2021年降低了5.6个百分点至28.3%,净利率微降了0.3个百分点至6.8%,归母净利率微降了0.2个百分点至6.6%。

  整体来看,保利置业的毛利率虽然受行业下行影响有所降低,但是仍然处于行业较高的水平。不过值得注意的是,由于合作项目的亏损扩大,税费保持高位等原因,保利置业的净利率及归母净利率长期低于行业平均水平。虽然上半年由于按营业收入计算的三费比例较2021年降低了4.5个百分点,从而抵消了毛利率下降带来的影响。但是未来随着低毛利率项目的逐步结转,其盈利率水平受到的压力或将更大。

  三条红线年中期,保利置业持有现金相较于期初增加了10.86%至405.76亿港元,非受限现金短债比1.75,相较于期初提高了0.19,现金短债比持续改善,下半年到期的公开发行有息债仅为15.89亿元,短期的债务压力相对较小。而从债务期限来看,保利置业短债占比相较于期初继续下降了2个百分点至25%。与此同时,

  ,上半年在房企融资趋紧的情况下,依然完成发行了50亿元的公司债和10亿元的中期票据,此外还发行了23.43亿元的资产支持证券。通过这一系列的操作,保利置业成功减少信托贷款和银行贷款的占比,提高了资产支持证券和普通债券的比例,企业的平均融资成本也较期初下降了0.18个百分点至4.34%,具有一定的融资优势。

  虽然保利置业的债务结构有所改善,但是企业2022年中期的净负债率相较于期初却提高了6.7个百分点至110.5%。剔除预收后的资产负债率也提高了0.1个百分点至74.5%。因此

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