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​ 火狐体育永久入口:房地产1-5月月报:短期销售底部已现 中期结构弹性打开

  5 月投资、开工、拿地降幅低位略收窄,竣工再走弱。从1-5 月累计来看,投资同比-4.0%,较前值-1.3pct;新开工同比-30.6%,较前值-4.3pct;土地购置面积同比-45.7%,较前值+0.8pct;施工同比-1.0%,较前值-1.0pct;竣工同比-15.3%,较前值-3.4pct.5 月单月来看,投资同比-7.8%,较前值+2.3pct;开工同比-41.8%,较前值+2.3pct;土地购置面积同比-43.1%,较前值+14.2pct;竣工同比-31.3%,较前值-17.1pct.5 月房地产投资降幅低位略有收窄,但仍处于偏弱状态,主要源于:1)房企资金紧张导致投资能力和投资意愿走弱;2)市场销售冰冻降低房企投资能力和投资意愿;3)出险企业大幅增加,导致全国开工和投资的趋弱;4)行业库存进一步走低也约束了开复工的释放;5)近期新冠疫情反复也限制了开复工的恢复,综合将导致投资继续走弱。我们认为受限于行业销售和融资的修复晚于预期、以及出险房企数量已经超25 家,这将限制后续房企的补库存能力,从而导致后续投资仍将处于弱改善状态,并且预计投资修复节奏也会慢于以往周期。

  5 月销售降幅收窄,预计销售底已现、或逐步改善。从1-5 月累计来看,销售面积同比-23.6%,较前值-2.6pct;销售金额同比-31.5%,较前值-2.0pct;销售均价同比-10.3%,较前值+0.5pct.5 月单月来看,销售面积同比-31.8%,较前值+7.2pct;销售金额同比-37.7%,较前值+8.9pct;销售均价同比-8.7%,较前值+3.8pct.5 月销售同比维持两位数下降、降幅有所收窄,销售弱主要源于:1)经济走弱背景下收入预期下降导致购买力下降;2)资金紧张导致房企降价以及市场预期悲观;3)近期新冠疫情反复也限制了销售的恢复;4)22 年上半年销售依然处于高基数阶段。此外,5 月全国销售面积同比-32%,与同期50 强房企的-58%有着明显差距,表明行业实际成交或更差于数据表现。不过,我们认为,这都已经不影响4 月或5 月销售见底的判断了,但考虑到供需两端相对以往更弱,推动改善路径或将呈现“√ ̄”型走势,并且预计销售改善节奏也会慢于以往周期。

  资金来源仍偏紧,销售回款降幅收窄、融资依然弱。从1-5 月累计来看,资金来源同比-25.8%,较前值-2.1pct.5 月单月来看,资金来源同比-33.4%,较前值+2.2pct.从5月各资金来源同比来看,国内贷款同比-34.0%,较前值-6.0pct;自筹资金同比-13.2%,较前值-6.6pct;定金及预收款同比-48.7%,较前值+4.3pct;个人按揭贷款同比-34.4%,较前值+8.0pct.5 月单月资金来源降幅低位略有收窄,其中定金及预收款、个人按揭均降幅低位略有收窄,表明销售降幅低位略有改善,国内贷款和自筹资金的降幅均进一步扩大。

  综合之下,预计后续房地产资金来源仍处于偏紧状态,不过随着近期行业供需两端放松政策的持续推出,预计行业资金来源将逐步触底回稳,其中包括销售回款和融资现金。

  投资分析意见:短期销售底部已现,中期结构弹性打开,维持“看好”评级。从短期来看,房地产政策基调正逐步由托而不举向积极支持转变,并预计供需两端政策都有更大放松空间,同期我们认为目前房地产基本面底已现,后续基本面改善路径或将呈现“√ ̄”型走势,并将演绎出强于以往的结构弹性,包括核心城市和优质房企。而从中长期来看,我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式,并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开,有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:A 股:保利发展、建发股份、滨江集团、中国建筑、金地集团、招商蛇口、华发股份、新城控股、万科A;推荐:H 股:华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园;并维持物业管理板块“看好”评级,推荐:服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

  风险提示:调控政策超预期收紧,销售去化不及预期,房地产税试点力度超预期。