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​ 火狐体育永久入口:克而瑞]2022年后“两会”时期房地产政策研判及行业新发展模式解析

  2022年,两会政府报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。随后多部委定调稳地产。金融委强调,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作,财政部也表示,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。后“两会”时期房地产政策将如何演变?行业新发展模式又该如何解读?

  2022年,在疫情阴霾下,中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力,短期内经济下行压力加大,消费、投资增长动力较弱,出口难以延续亮丽表现。我国主要经济发展目标整体是稳中求进,并把经济稳增长放在更加突出的位置。

  其一,全年GDP增长5.5%的目标并不低,体现经济稳增长的决心。2021年,我国经济增长8.1%,两年平均增长5.2%,且GDP增速呈逐季回落态势,并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目标增速设在5.5%左右,意味着单季度GDP增速要达到6%甚至7%以上,在短期经济下行压力较大的背景下,实现难度着实不小。

  其二,继续做好“六稳”、“六保”工作,保居民就业、保基本民生。在经济稳增长的同时,要将经济发展成果最终体现在改善人民生活上,全面提升居民收入。其中,就业是民生之基。总理在出席记者会着重强调就业优先也是宏观政策,其他政策要配套,为实现就业目标努力。

  其三,积极出台有利政策,慎重出台收缩性政策。宏观政策要强化跨周期和逆周期调节,为实体经济提供更有力支撑,更好地稳住经济基本盘,保持经济运行在合理区间。各地各部门同样要负起责任担当,要服务经济稳增长的大局,调动一切积极因素,减少一些非必要的限制性措施。

  房地产行业仍是经济稳增长的重要抓手。房地产行业所牵扯的上下游关联行业众多,产业规模、经济体量巨大,短期内房地产行业所扮演的角色,难以找到其他行业有效替代。

  在经济稳增长的政策大环境下,房地产行业亟需化解行业下行风险,去杠杆政策有望适度纠偏,实现房地产市场健康发展和良性循环。至少房地产行业不能拖经济稳增长的后腿,必要情况下甚至可以通过刺激房地产行业托底中国经济。

  一方面,逐渐恢复市场信心,有序引导房地产交易恢复正常化。2021年下半年以来,房地产市场持续转冷,百城成交同比跌幅扩大,房价整体下行。核心动因在于市场信心严重缺失,基于“买涨不买跌”的心理作祟,刚需客群全城比价格,改善性客群越跌越不买,致使市场观望情绪愈加浓重。而在划定政策底线之后,很大程度上将恢复市场信心,居民自住以及改善性购房需求或将有序释放,房地产交易也将逐渐恢复正常化。

  另一方面,支持房企合理融资,支持优质房企收并购,最大程度化解企业偿债危机。2021年下半年以来,企业面临巨大危机,房企销售、融资全面下滑。2022年2月,百强房企实现销售操盘金额4016亿元,同比跌幅进一步扩至47.2%;百强房企融资总量降至398亿元,同比跌幅扩至59%。随着偿债潮到来,华夏幸福、蓝光发展、中国恒大、佳兆业等品牌房企相继出现债务违约。为了更好地化解企业偿债危机,下一阶段仍需支持房企合理的融资需求,支持优质企业收并购。受此影响,国企、央企及优质民企或将更为受益,有望收获业绩集中度提升的机会,问题房企则将有序出清,将对市场负面影响降到最低。

  行业债务风险尚未完全出清,房企融资量持续保持低位。2021年下半年以来,融资“三道红线”持续发力,叠加国际评级机构频频下调房企信用评级,不少金融机构近乎全面暂停涉房融资,不仅新增融资有难度,而且到期债务也难以续作展期。受此影响,房企融资规模持续下行,同比跌幅不断扩大。2022年2月,100家典型房企融资量跌至398亿元,创近年来单月新低,同比跌幅扩至59%。

  基于防范化解房地产企业风险,预计涉房融资或将解冻,房企整体融资环境有望明显改善。具体而言,支持房企合理的融资需求,支持优质房企开展并购贷款融资,有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。当然,银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量,信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。那些问题房企仍需去杠杆,并将有序出清,融资环境较难实质性改善。

  其一,放松公积金贷款。例如南宁提升公积金贷款额度,首套从60万元提升至70万元,二套从50万元提升至60万元,并将二套房公积金贷款首付比例降至30%。

  其二,下调商贷首付比例。例如赣州国有大行、中信银行、广发银行、招商银行均执行首套房贷首付20%,二套房在非限购区首付30%、在限购区首付50%。

  其三,调降房贷利率。例如杭州首套房贷利率从5.9%下调至5.6%-5.65%,二套房贷利率从6%下调至5.8%-5.9%。

  其四,局部放松限贷。例如郑州认贷不认房,已有一套房且贷款结清的,再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。

  其五,缩短按揭放款周期。例如广州主流银行信贷额度充裕,按揭放款周期普遍缩短至1个月,部分银行低至1周。

  不过,居民实际按揭贷款显著不及市场预期。2021年10月,住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位,但随后历月占比持续走低。2022年2月,住户部门短期贷款减少2911亿元,中长期贷款减少459亿元,住户中长期贷款历史首次出现负增长。

  我们认为居民按揭贷款有望继续松绑,因城施策执行好差别化住房信贷政策,保障刚需满足改善及新市民购房消费,并给予新市民一定力度的信贷政策支持,保证正常房地产交易平稳运行,促进房地产行业良性循环。

  具体而言,新市民是指农村人口通过就业、就学等方式转入城镇,目前新市民规模约3亿人。针对新市民仍需给予信贷政策支持,例如新市民在非限购城市购买首套房,首付比例可以按照最低20%执行。又如新市民在限购城市购买首套房,只要符合限购政策要求且具备购房及还贷能力,同样要应保尽保,涉及适当降低新市民首套房按揭贷款的标准,缩短放贷周期,并下调房贷利率等。

  2021年,地方调控高频化、精准化,73省市、249次政策加码,这在历史上实属罕见。其中,深圳、广州政策加码多达20次,深圳重点强化信贷资金管控,并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰;广州分区域精准化调控,天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况,针对性地调整政策措施;上海多管齐下严堵政策监管漏洞,政策加码同样达到13次。

  联系到核心一、二线城市房地产市场长期供不应求,房价始终面临一定的上涨压力。我们认为核心一、二线城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲,“四限”调控仍将从紧执行,并严堵政策监管漏洞,但政策加码频率将显著下降。

  2022年以来,随着市场下行压力加剧,部分城市开始放松调控乃至刺激居民购房消费。其一,变相放松限购。典型如郑州,子女、近亲属在郑工作、生活的,鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。其二,财税刺激托市。例如玉林购买90平方米以下首套新房,每套补贴6000元;购买90平方米以上首套新房,每套补贴1万元;并给予50%的契税补贴。其三,推进棚改货币化安置。例如郑州实施安置房建设工作三年行动,坚持以货币化安置为主;对已建安置房中群众自住以外房屋,采取政府回购、回租等方式,盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

  我们认为弱二线及三四线城市或将跟进放松调控,甚至刺激居民购房消费。聚焦救市政策组合拳,主要通过以下两方面展开:

  其一,市场维稳层面:第一,调降落户门槛,加快人才落户,局部放松限购。第二,放松公积金贷款,商贷首付比例按央行规定的最低标准执行,降低房贷利率,缩短房贷周期。第三,棚改、旧改加快推进,提高货币化安置比例。第四,财税刺激托市,购房补贴、税费减免等均是政策选项。

  其二,企业纾困层面:第一,调降商品房预售门槛,加快预售证审批进度。第二,在严格落实“保交楼”的同时,适度放松预售资金监管,提高各施工节点提取比例。第三,降低土拍门槛,增加低价地、平价地供应,降低竞买保证金,延期缴纳土地款。

  金融委专题会议强调:有关部门要切实承担起自身责任,积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策。财政部率先表态暂缓房地产税试点工作,正是落实金融委定调的重要举措,短期以房地产税为代表的收缩性政策都将暂缓执行。

  联系到2021年下半年以来,房地产市场持续转冷,百城成交跌幅扩大,房价整体下行。企业更是面临巨大危机,销售、融资急剧下滑,品牌房企频频“暴雷”。此时落地房地产税试点,势必将加剧市场下行压力,企业偿债危机或将全面爆发,极端情况下甚至将引发系统性金融风险。

  而在经济稳增长的政策大环境下,房地产行业仍将扮演中国经济的压舱石和稳定剂的重要角色。短期暂缓房地产税试点工作,有便于稳定房地产行业,助力经济稳增长。一方面,减缓市场下行压力,逐步恢复市场信心,引导房地产交易逐步恢复正常化。另一方面,保市场主体,让企业销售回款能够快速流转,一定程度上缓解企业压力及偿债危机。

  房地产税试点短期暂缓执行,但不代表无限延期,核心动因不乏以下三方面因素:

  其一,房地产税是税制改革重要一环,有利于破解土地财政机制依赖路径。房地产税属于直接税和财产税,又属于地方税种。推进房地产税试点工作,有助于提高直接税比重,并健全地方税体系。随着税制改革的推进,房地产税有望成为地方主体税种,更好发挥地方公共财政的支撑作用,助力土地财政机制转型。

  其二,房地产税有助于调节居民收入分配格局,是实现共同富裕的重要抓手。房产是居民财产的重要组成部分,所持房产价值也是衡量居民家庭财富的重要标尺。而在长期持有过程中,房价持续上涨所带来的的巨大增值收益,无形中加剧了居民贫富差距。推进房地产税改革,尤其是补齐房产持有环节的征管缺位,是填补贫富鸿沟、实现共同富裕的有力制度抓手。

  其三,房地产税是长效机制的重要部分,更好落实稳地价稳房价稳预期。房地产长效机制是土地、住房、金融、财税等多位一体协同发力的调控体系。房地产税作为重要的财税工具,本就是房地产长效机制的重要部分,有助于落实稳地价、稳房价、稳预期。

  因此,房地产税并非无限延期,只是等待较好的时间窗口期,以便将负面影响尽可能降到最低。随着房地产行业逐渐恢复稳定,一些城市相关试点工作或将正式提上议程,有助于扭转企业依赖于地价和房价上涨获利的经营模式,以及居民通过投资炒房获利的住房消费观念,并将破解土地财政机制依赖路径。

  完善住房市场体系和保障体系双循环。商品住宅市场要稳地价、稳房价、稳预期,保障刚需满足改善及新市民购房消费。加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的保障体系,“十四五”期间将着力提升保障房覆盖率,重点解决新市民、困难群体住房难题。

  建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制。其一,居民环节,继续坚持“房住不炒”的政策主基调,支持居民自住以及改善性住房消费,打压投资炒作需求。其二,住房环节,坚持租购并举,大力发展住房租赁市场,特别是保障性租赁住房,保障租赁群在享受共同服务上具有同等权利。其三,土地环节,根据各城市市场实际情况,动态调整供地指标,意即继续增加大型及超大型城市建设用地指标,适当减少中小城市建设用地指标。其四,资金环节,房地产行业继续去杠杆,融资“三道红线”、房贷“两道红线”持续发力,将企业负债率、居民杠杆率降到相对安全的水平,坚决遏制房地产泡沫化金融化。

  经过20余年的发展,房地产行业取得了有目共睹的成就,当然也出现了方方面面的问题。近年来,随着房地产行业转向去杠杆,房企债务违约事件爆发更加频繁,问题项目交付困难。因此,房地产开发环节亟需探索建立新发展模式,促进房地产行业良性循环:

  其一,房企杠杆合理化。必须要进一步降低企业的负债率,做好杠杆合理化,改变过度追求销售业绩规模的观念,转向规模、利润、产品、服务互相平衡的经营模式。而在融资“三道红线”落地后,优质房企主动优化调整财务结构,提升经营质量,但不少企业通过表内负债表外化转移等财技美化财务报表。因此,房企去杠杆必须是表内、表外同步进行,才能有效降低企业经营风险。

  其二,可融规模透明化。从融资层面,要做到透明化。效仿海外发达国家房地产开发模式,房企从拿地阶段可以贷款,但整个项目的可贷款总额设置一个上限,剩余投资资金只能是企业的自有资金。而在项目正式立项投资前,企业便可以根据自身财务情况稳健投资,核心宗旨在于量入为出,做到融资透明化,根本杜绝表外融资的问题。

  其三,项目开发全封闭化监管。项目资金要做到可监管,可以考虑采取全封闭管理的方式。参考海外发达国家房地产开发模式,开发商的定位是项目操盘手、小股东,可以引入其他财务投资者参与,各项资金则由银行、保险等权威金融机构全程监管。项目资金必须专款专用,企业无转出权限,只能结算完成之后再分配。如此便能解决项目资金挪用的问题,也能解决地方政府的监管问题。

  其四,房屋交付可风控。未来可以考虑准现房销售制度,做到可风控。例如在房屋主体结构封顶之后,企业才能申请预售证对外销售。或者对现行预售制度加以完善,延迟给房地产开发企业发放按揭贷款,比如在项目基本竣工的情况下,银行再将70%左右的按揭贷款划转至开发商账户。如此便能避免项目烂尾,规避一系列的社会问题。

  房地产行业规模现已基本见顶,全国商品房销售面积连续5年保持在17亿平方米高位。未来房地产行业将进入后开发时代,重点聚焦以下三个方面:

  其一,积极盘活存量。提升土地资源集约化利用,鼓励建设用地多功能复合运用,盘活存量土地资源和低效用地,例如将闲置的商办、工业及仓储用房改建为租赁住房或者职工宿舍等。

  其二,有序推进城市更新。改变过往大拆大建粗放式开发模式,努力提升老旧小区功能化改造,例如加装电梯、增加适老适幼化设施等。而在具体的改造环节,通过市场化融资,吸引社会资本参与,并给予一定的优惠政策。更为重要的是,城市更新要转变发展思路,以产业升级驱动城市更新,以产业创新激活城市再生。

  其三,企业转型轻资产经营。随着房地产行业由增量开发转变为存量运营,企业竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理,经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产,积极寻找第二增长曲线,例如代建、物业、租赁等。